2025年の中国不動産市場は、「底打ち期待を裏切り、全指標が揃って悪化した1年」だった。北京日本商会『中国経済と日本企業2026年白書』（国家統計局データ）によると、投資・着工・販売・価格のすべてが前年比マイナスを記録し、下落幅は年末にかけてむしろ拡大した。
| 指 標 | 2025年実績 | 前年比 |
|---|---|---|
| 不動産開発投資総額 | 8兆2,788億元 | ▼17.2% |
| 新規着工面積 | 5億8,770万㎡ | ▼20.4% |
| 販売売上高（新築） | 8兆3,937億元 | ▼12.6% |
| 中古住宅価格（70都市平均） | 上昇都市ゼロ | ▼5〜6% |
| オフィスビル投資 | 3,203億元 | ▼22.8%（種別最大） |
| 未販売在庫 | 7億6,632万㎡ | ＋1.6%（増加） |
出典：北京日本商会『中国経済と日本企業2026年白書』（国家統計局データに基づく）
政府の在庫買い取り策が継続されているにもかかわらず、未販売在庫は減少に転じていない。市場の需給緩みは解消されておらず、特にオフィスビルへの投資は▼22.8%と全種別で最大の落ち込みを記録した。
「中国の不動産が下がっている」という認識は正しいが、種別によって状況はまったく異なる。一括りに判断することは危険だ。
| 住 宅 | オフィス | |
|---|---|---|
| 価格下落幅（2020→2026年） | 市内10〜20%／郊外20〜30% | 賃料33〜42%／売買30〜50% |
| 取引の動き | 実需は動いている | 賃貸・売買ともに停滞 |
| 底打ちの見通し | エリアによっては可能性あり | まだ先・見通せない |
| 借主・買主の立場 | 優位（選別は厳しい） | 圧倒的優位 |
| 投資目的の動き | ほぼ止まっている | 機能していない |
住宅には「住みたい」という実需が下支えになるが、オフィスにはその安全網がない。企業業績の回復と拡張意欲が戻らない限り、オフィス需要の底上げは期待しにくい。
- 2026年3月時点で新築価格は前年比▼3.4%と33ヶ月連続下落
- 上海のみ＋3.7%と都市間格差が鮮明に
- 実需の取引は動いており価格調整が一巡しつつある
- 複数機関「本格回復は2027年以降」と予測
- 需要回復の前提（企業業績・拡張意欲）が整っていない
- 新規着工▼21.9%で将来の供給は減少へ
- 賃料の底打ち・上昇までには相当の時間が必要
- 立地・グレードによる二極化が進行する見通し
「待てばもっと下がる」は必ずしも合理的ではない。契約更新のタイミングは自分では選べない。今、満期を迎える企業にとってこの市場環境は歴史的な好機だ。
契約満期を迎える更新のタイミングは、賃料交渉において最も交渉力が高まる局面だ。空室率が高止まりする今、オーナー側には「賃料を下げてでも既存テナントを繋ぎ止めたい」というインセンティブが強く働いている。
これは運ではない。交渉の「準備」と「進め方」が結果を大きく左右した事例だ。
満期直前では「どうせ更新する」と見透かされ、移転という選択肢も取れなくなる。早めに動くことで「移転も辞さない」という姿勢が交渉力に変わる。
賃料の値下げだけでなく、フリーレント・原状回復条件・設備更新負担などをセットで交渉することで総合的なコスト削減効果を最大化できる。
多くの担当者が「ちょっと交渉すれば数%は下がるから、まあいいか」という表面的な対応に留まっている。しかし現在の市場環境では、適切な準備と進め方によってそれをはるかに上回る削減余地が存在する。
オフィス賃貸借の交渉は、住宅あっせんとは規模感がまったく異なる。物件の規模次第で取引に関わる金額が大きくなり、貸主側・仲介業者・社内のローカルスタッフの間で、テナント企業が把握しないまま水面下でやり取りが行われるリスクが他の不動産取引より高い傾向にある。
中国ではオーナー側との交渉が中国語で行われることが多く、日本本社がプロセスの詳細を把握しにくい構造になっている。コスト面・コンプライアンス面の双方でリスクを内包するこうした状況を回避するうえでも、外部専門会社へのアウトソースは有効な選択肢となる。
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おわりに
中国不動産市場の調整局面は、テナント・売主にとって歴史的な好機です。しかし、この機会を最大限に活かすには市場の全体像を正確に把握したうえで、契約満期や事業計画に合わせた早めの動き出しと適切な戦略が不可欠です。
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